Проживание в Австрии: Квартиры
Перейти к разделу
Ссылки для поиска квартиры
Где и как искать жилье для студентов в Австрии? Мы собрали перечень полезных страничек.
Популярная страничка для поиска вещей, квартиры, работы: willhaben.at
Комнаты в коммуналке и квартиры: wg-gesucht.de
wohnbuddy.com – платформа, которая ищет соседей для пожилых людей в лице молодых людей, которые предоставляют поддержку в повседневной жизни и общение в обмен на недорогую жилплощадь
Facebook marketplace (см. также onlinesicherheit.gv.at)
- ТГ-группы, например immowien
Что следует учесть при поиске квартиры
При оформлении аренды хозяин может выбрать из нескольких потенциальных квартиросъемщиках. Обычно просят предоставить три зарплатных выписки (Lohnzettel) из компании в ЕС как доказательство платежеспособности; в связи с этим студенту без работы найти жилье проблематично. Считается, что семья может позволить себе жилье, если стоимость аренды составляет не более чем 30-35% от суммарного дохода семьи.
Из-за границы найти квартиру труднее, но возможно. Чтобы с большей вероятностью убедить арендодателя, прикладывайте релевантные документы – например справку из банка о наличии средств (это для арендодателя самый релевантный документ:) и бешайд из вуза (чтобы он понимал, что вы здесь делаете). Закладывайте на поиск квартиры достаточно времени, и будьте готовы, что квартира окажется дороже, чем хотелось бы, или не в том районе. Потом можно попросить друзей сходить посмотреть квартиру.
При оформлении жилья нужно быть готовым оплатить как минимум 1 месяц аренды и Kaution (депозит, обычно сопоставимый с 3 стоимостями аренды), т.е. как минимум 4 арендных платы. С 1 июля 2023 года Provision оплачивает хозяин квартиры, арендующийся платит только если использует услуги агентства в частном порядке для поиска жилья. T.e. если жилье было найдено не самостоятельно, а с помощью риэлтора, то необходимо учитывать стоимость его услуг: 2 аренды + 20% сверху.
Минимальный срок аренды жилья в Австрии составляет 1 год, для переезда необходимо заблаговременно оповестить об этом хозяина квартиры, как минимум за 3 месяца (Kündigungsfrist). То есть после заключения контракта до момента потенциального переезда человек привязан к жилью как минимум на 15 месяцев (1 год и 3 месяца).
При съеме жилья обычно указывается уровень энергоэффективности помещения буквами латинского алфавита, где А+ - наиболее энергоэффективное жилье. Энергоэффективность жилья напрямую влияет на стоимость ЖКХ услуг, и желательно выбрать жилье с уровнем энергоэффективности не ниже С.
Большая часть предложений на рынке - это пустые помещения без мебели (помимо кухни и сантехники). Это стоит учесть про планировании бюджета.
Часто дополнительной графой расхода идет страховка на квартиру (Haushaltsversicherung). Порой она не является обязательной, уже включена в стоимость ренты (редко), но иногда ее наличие является обязательным условием контракта. Страховщика можно найти на сайте durchblicker.at, стоимость рассчитывается исходя из обязанностей и покрытия, и обычно составляет в районе 80-150 евро в год.
Характер разных районов (Bezirke) в Вене ощутимо различается, первое впечатление можно составить здесь: viennawurstelstand.com.
Прежде чем что-либо подписывать, обязательно проинформируйтесь, что означает эта бумажка. Хороший пример – это Mietanbot, который выглядит безобидно, но по факту равноценен одностороннему подписанию контракта на аренду квартиры (см. FAQ ниже).
Что сказать магистрату про подаче или продлении, если вы делите с кем-то аренду? Если в договоре два имени, обычно магистрат делит стоимость жилья на двоих. Если это договор субаренды, то там и так прописано, сколько человек платит. Мы знаем парочку, у которых был договор, но магистрат попросил от себя написать, как они делят стоимость жилья; письмо, подписанное от руки, его устроило.
Когда вы ищете квартиру и пишете арендодателю, важно составить хорошее письмо (шаблон, который можно взять за основу и менять). В каком-то смысле это похоже на сопроводительное письмо при поиске работы, или мотивационное письмо при подаче на магистратуру. Хорошо, если там:
Обращение по имени к тем, кому вы пишете
Реакция/отсылка к чему-то из приветственного текста тех, кому пишете; важно, чтобы сообщение не воспринималось сухим шаблоном, т.е. нужно его адаптировать к каждому отдельному объявлению
Представьтесь и расскажите, что вы тут делаете, и почему приехали
Нестандартные и стандартные детали про себя (например хобби, интересы, участие в общественно значимых / социальных проектах., и т.п.)
Важные для вас моменты (ценности; что важно в соседях/соседках) – если вы ищете WG; обязательно, если есть опыт жизни в WG, написать об этом
Еще можно пару своих фоток отправить
Лучше писать сразу по-немецки через ChatGPT, он довольно неплохо справляется с правилами официальной корреспонденции; можно попробовать еще свое имя перевести на западный манер, например не Margarita, а Margot
Обсудите структуру текста с ChatGPT, у него хорошо подвешен язык и много опыта в таких делах (примеры)
Мошенники
К сожалению, в Австрии достаточно широко распространено мошенничество с жильем. Поэтому рекомендуем никогда не переводить залоги за жилье до подписания контракта. Желательно настаивать на личном просмотре квартиры, можно попросить друзей. Обычно после такой просьбы мошенник пропадает.
Хорошие советы есть у zorka.at; например, можно
Использовать reverse image search, чтобы проверить, используется ли фотка квартиры еще где-то в интернете (апдейт: больше на канает, фотки могут быть сгенерированы нейросетью)
Проверить, кто является владельцем недвижимости по выписке из земельного реестра, которую может запросить каждый желающий (Grundbuch/Hauptbuch, пример; и вот еще пример фейковой справки для сравнения – найдете, что с ней не так?); но пока человек выплачивает ипотеку за квартиру, эту выписку не сделать
Если у вас много денег, и вы не хотите думать о таких проблемах, можно нанять уполномоченного агента (маклера, Immobilienmakler)
Есть разные схемы развода, например:
Псевдо-арендодатель утверждает, что находится за границей, и хочет ваши данные и/или предоплату, чтобы отправить ключи по почте или через предполагаемых агентов какого-нибудь Airbnb, Vrbo или HomeAway; очень популярный развод (пример1, пример2, пример3, пример4)
Псевдо-арендодатель/агентство могут показать квартиру Airbnb под видом своей собственной, и предложить сразу подписать договор и перевести первую квартплату (пример, mietervereinigung.at, bundeskriminalamt.at); это достаточно неприятный развод, нужно искать больше информации об арендодателе/агентстве (поиск в интернете, изучить Impressum сайта агентства/Hausverwaltung и проверить существование компании через Firmenbuch, проверить домен через сервис whois, позвонить этому агентству напрямую, выписка из земельного реестра, и т.п.) и о квартире (поговорить с другими жильцами дома и/или Hausverwaltung)
Псевдо-агент(ство) утверждает, что у них есть дешевые квартиры, но детали за пейволлом (пример)
Пример странного сообщения от "маклера" – если маклер пишет по-русски, это уже подозрительно; обычно вознаграждение маклеру платит хозяин квартиры, а такие "посредники-переводчики" просто хотят от вас деньги за поиск в Гугле и общение с настоящим маклером
Если у вас просят копию паспорта, это совсем не обязательно серьезное предложение – мошенники могут таким образом притворяться серьезными или хотеть заполучить ваши личные данные; вот возможный компромисс
При переходе по ссылке от какого-то человека, нужно всегда внимательно читать адресную строку и следить, на какой сайт вы попали, чтобы не оказаться на каком-нибудь псевдоairbnb; в случае сомнения, откройте новую вкладку в браузере и поищите тот же сайт через Гугл
Мы слышали мнение, что на фейсбуке высокая концентрация мошенников, и лучше там вообще не искать; но на других сайтах типа willhaben проблемы тоже встречаются
Базовые правила безопасности, чтобы избежать мошенников при удаленном съеме квартиры: просмотр квартиры друзьями, просить посмотреть паспорт или удостоверение личности (Personalausweis) арендодателя, проверить право собственности по выписке из земельного реестра, не переводить деньги до подписания договора (и всегда внимательно следить, что вы подписываете, например нужно знать, что такое Mietanbot)
Вполне возможно, что арендодатель не захочет присылать скан своего паспорта (потому что onlinesicherheit.gv.at); объясните ситуацию, и либо попросите его прислать скан, где замазаны все личные данные, кроме имени и даты рождения (пример письма), либо показать паспорт друзьям при просмотре квартиры или при видеозвонке (чтобы сделать скриншот или записать имя и дату рождения)
wien.arbeiterkammer.at, onlinesicherheit.gv.at, verbraucherzentrale.de, immowelt.at
- Дополнительные ссылки: immowelt.at, youtube, mieterhilfe.at
FAQ
Арендодатель говорит, что я недостаточно зарабатываю. Можно сделать sponsorship letter / rent guarantee?
Можно попробовать договориться, что за тебя поручится другой человек, родственники или друзья. Для этого нужно оформить договор поручительства, Bürgschaft. Поручитель (der Bürge) обязуется за тебя выплатить до 3х квартплат, если ты по каким-то причинам не сможешь заплатить. Обычно в этом случае, платежеспособность нужно доказывать поручителю.
Дополнительные ссылки: infina.at, mietrecht.comМне предлагают подписать Mietanbot, что это?
Mietanbot – это обязывающее предложение по заключению договора об аренде со стороны потенциального арендатора. В том случае, если хозяин квартиры согласится, Mietvertrag заключен. Поэтому нужно хорошо подумать, и подписывать Mietanbot только, если вы действительно хотите снять эту квартиру. Бесплатно отказаться от Mietanbot можно, лишь только если вы подписали его в день просмотра квартиры; тогда у вас неделя на раздумье (arbeiterkammer.at). Именно поэтому обычно вас попросят его подписать лишь на следующий день. Пока Mietanot действителен, смотреть другие квартиры проблематично, поэтому лучше ограничить срок действия на несколько дней (mietervereinigung.at, mietervereinigung.at, derstandard.at).
У меня уже есть квартира; где я могу ознакомиться с предложениями различных поставщиков электроэнергии и отопления, а так же страховыми компаниями?
Сайт, где можно не только сравнить предложения различные поставщиков и страховых агентств, но и заключить с ними контракт: durchblicker.at
Здесь можно проверить, какие провайдеры тока и газа доступны по вашему адресу, и сравнить цены на их услуги: e-control.at
Мои родственники / друзья могут предоставить мне жилье. Как это оформить, есть ли документ, который будет являться подтверждением?
В этом случае вместе договора аренды нужно подписать бумагу о "праве на проживание", Wohnrechtsvereinbarung; это сервитут, позволяющий кому-то жить на территории, которая ему не принадлежит. Его должен подписать человек, имя которого фигурирует в контракте/праве собственности. Сам контракт должен быть приложен к документу как подтверждение права распоряжаться жильем. Бланк здесь: oead.at -> accommodation agreement / Wohnrechtsvereinbarung.
В нижней части Wohnrechtsvereinbarung есть фраза "Der Wohnrechtsvereinbarung ist der dieser Unterkunft zugrunde liegende Mietvertrag der Unterkunftgeberin/des Unterkunftsgebers (in Kopie) anzuschließen (bei Eigentum: Grundbuchsauszug in Kopie)." Это значит, что нужно доказать, что у человека, который дает вам право на проживание, самого есть такое право. Для этого можно приложить его договор аренды или, если он владелец, выписку из земельного реестра (Grundbuchauszug). Дополнительно могут попросить копию его паспорта.Разрешена ли в Австрии субаренда?
Здесь есть ряд деталей (oesterreich.gv.at, oesterreich.gv.at, mieterhilfe.at, wien.arbeiterkammer.at, wko.at), но в общих чертах картина такая.
В Австрии большинство договоров аренды содержат условие о запрете субаренды. Независимо от этого, согласно законодательству об аренде (Mietrechtsgesetz), основной арендатор (Hauptmieter) имеет право сдавать квартиру в субаренду (Untermiete), если он сам в ней проживает. (Может быть это связано с тем, что если вы например хотите жить вместе с партнером/партнершей, арендодатель не имеет права это запретить. Но если у партнера/партнерши не будет договора, это не есть хорошо. Поэтому законодательство всегда разрешает такой вариант.)
Субарендатор имеет те же обязательства, что и основной арендатор (своевременная оплата аренды, соблюдение правил дома). Невыполненные обязательства субарендатора, такие как причинение ущерба или задолженность по аренде, ложатся на основного арендатора. При расторжении основного договора аренды, субарендный договор также прекращается.
Ну вы поняли, да? Если вы хотите жить с кем-то в одной квартире, арендодатель не может вам это запретить. При желании ему можно сказать - это мой молодой человек, мы будем жить вместе. Конечно, при возможности всегда лучше уточнить/обсудить/договориться с арендодателем. Ведь даже если по закону что-то можно, но арендодателю это не понравится, может возникнуть конфликт, вплоть до непродления договора, если он временный.
Совместное проживание можно оформить как субаренду или как Wohnrechtsvereinbarung. Wohnrechtsvereinbarung не совсем оберегает от приключений - консульство не видит разницы между ним и субарендой. Был кейс, когда они помимо паспорта главного арендатора захотели, чтобы в главном договоре была разрешена субаренда, или было разрешение собственника на ваше проживание. Проблему удалось решить объяснительной запиской от главного арендатора с пояснением, что этот вариант субаренды всегда разрешается, и пропиской арендатора (доказательство, что он тоже там живет, а не пересдает всю квартиру).
Если основной арендатор хочет сдать в субаренду свою комнату или часть квартиры, не проживая там, ему необходимо получить согласие арендодателя (владельца), желательно в письменной форме.
Субаренда запрещена, если:
основной арендатор требует от субарендатора несоразмерно высокую арендную плату
в субаренду сдается вся квартира, т.е. основной арендатор там не проживает (и нет разрешения арендодателя)
количество жильцов слишком велико (Überbelag)
Консульство хочет доказательство принадлежности квартиры владельцам и/или паспорт арендодателя?
Консульство хочет убедиться, что человек, с которым ты заключаешь договор, действительно существует и готов сдать тебе комнату/квартиру. Если ты снимаешь WG и заключаешь договор с главным арендатором (Hauptmieter), обычно нужно приложить его договор аренды. Если договор с владельцем квартиры, можно доказать право на собственность через выписку из земельного реестра (Grundbuchauszug).
Но этого может оказаться недостаточно, т.к. иначе можно было бы выяснить, кому принадлежит какая-то квартира, и написать договор и любую бумагу от его/ее имени. Поэтому дополнительно часто просят копию паспорта, чтобы проверить, что ты действительно заключаешь договор с этим человеком.Но люди очень не любят присылать свои личные данные. Поэтому на страничке ВНЖ есть набросок письма, как убедить человека тебе помочь. Для этого нужно объяснить ему ситуацию, предложить прислать паспортные данные прямо в консульство/магистрат, или, на худой конец, замазать все ненужные данные и поставить водяной знак. Идея в том, чтобы убедить человека, что ты не мошенник, и тебе реально это нужно. Но здесь как повезет, человек может и не захотеть.
У меня конфликт/нерешенный вопрос с хозяином жилья и/или мне нужен совет или юридическая помощь. Куда я могу обратиться?
Есть организации, которые специализируются на защите прав арендатора (т.е. тебя), и об их существовании стоит знать, например
MieterHilfe – предлагают бесплатные консультации
Mietervereinigung – они берут годовой взнос, зато могут защищать твои права перед судом, при необходимости
Mieterfreunde Österreich – у них можно бесплатно проверить Mietvertrag
Есть и другие полезные проекты, например Grätzeleltern от Caritas
У ÖH тоже можно получить юридическую консультацию (Rechtsberatung), в т.ч. по вопросам аренды, например Wohnrechtsberatung у ÖH Uni Wien
Полезные адреса перечислены на sozialberatungwien.at в разделе Wohnen, например Wohnrechtsberatung от Arbeiterkammer
Если дело дошло до суда, то еще есть арбитражные учреждения (Schlichtungsstelle, в том числе по вопросам найма квартиры)
Miete runter занимается старыми квартирами, перепроверяют условия контракта и арендном платы, и в случае компенсации берут за услугу 30% прибыли.
МА50 занимается юридическими вопросами связанными с арендой жилья.
Истории поиска жилья
Опыт поиска жилья от участников группы с советами и ошибками :) Спойлер: все истории закончились хорошо.
Разрешение на проживание в Линце с обучением в Вене
Дано: часть моих близких родственников (родители и братья) живут в Линце уже несколько лет по RWR+ card в съемной квартире. Для соединения с семьей я не проходила по возрастным ограничениям, в планах было продолжить обучение и подаваться на студенческий ВНЖ. В связи с отсутствием в Линце профильных институтов, я поступила в Вену на обучение, но хотелось переехать жить к семье.
Соответсвенно, я подавалась в магистрат Линца находясь в РФ со стандартным пакетом документов. В заявке указала, что буду жить с семьей. В качестве подтверждения к заявке были приложены копия загран паспорта отчима (основного квартиросьемщика), договор на квартиру и разрешение на проживание (Wohnrechtsvereinbarung).
По документам был дозапрос по жилью. Достаточно было отправить им напечатанное и от руки подписанное письмо с объяснением ситуации: буду жить в Линце прямо рядом с вокзалом и обещаю исправно посещать занятия. Это было достаточно и ВНЖ был одобрен.
Как искать комнату в WG
Свою первую WG в Граце я нашла почти случайно дистанционно из России через Фейсбук (группа WG gesucht Graz или что-то такое). Обе венские нашла уже через приложение WG-gesucht, дистанционно из Граца и уже на месте в Вене.
Надо иметь в виду, что такие квартиры в основном - студенческие, то есть попасть в нее в возрасте 40 лет сильно сложнее. Я всего один раз сталкивалась с тем что был обязателен немецкий язык (был языком квартиры), в основном всем было ок с моим английским. Объявления в основном написаны на немецком, переводчик в помощь (но мне и А2 немецкого хватало).
Как искать: нужно непрерывно мониторить приложение, лучше не реже раза в пару дней, потому что чаще всего люди коллекционируют объявления в первые дни, а потом уже не отвечают, ибо откликов становится слишком много :) Также, самые «сладкие» объявления обычно выкладывают за месяц и меньше до даты въезда, ибо понимают что все равно кого-нибудь найдут. Искать за два месяца - очень сложно, обычно объявлений не так много. Самый хороший период поиска это июль/август, ибо закончившие обучение хотят выехать, а начинающие обучение еще не заезжают.
Важно писать хорошее описание, это обычно длиннотекст который начинается с имени/возраста/хобби и заканчивается отношением к расписанию уборки и направлением обучения. Шуточки приветствуются. Если есть опыт совместного проживания, лучше тоже об этом написать.
Я считаю, что важно быть честным, чтобы потом сожительство было приятным. В целом, есть два типа квартир:
we are family✨ и часто вместе готовим/играем/смотрим фильмы
мы просто иногда пересекаемся на кухне
Тут каждому свое, это почти всегда написано сразу же в описании квартиры.
Если вы для них подходящий кандидат, дальше идет интервью с соседями. Я бы сказала что по большей части это онлайн, но бывает что и лично зовут посмотреть квартиру. Задача - оценить насколько вы друг другу подходите для сожительства. Это не интервью рабочее, это просто чилловый разговор + обговорить формальности типа плана уборки (или его отсутствия)
Потом уже вам напишут выбрали вас или нет, да и вы можете написать хотите комнату или нет. Вот и все, всем удачи!
Примечание (опыт другого человека). "Это было лучшее из времен, это было худшее из времен..." Хорошее WG – это обалденно, чудесно и волшебно. Плохое WG – это ужасно, мучительно и тоскливо. Ну в общем все примерно так же, как и при выборе партнерши/партнера и работы. В начале WG может быть непривычно, надо распробовать. Но если вам повезет, это может быть очень здорово.